旧貌换新颜，物联网“智手”如何盘活老旧小区？-文章

旧貌换新颜，物联网“智手”如何盘活老旧小区？

物联网/工业互联网 • 发布时间：2020年11月23日 19:01 • 收录时间：2020年11月25日 03:47 • 作者：物联网智库 • 来源：微信公众号

作者：Ada

物联网智库整理发布

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导读

以5G、物联网、人工智能为代表的新一代信息技术发展迅猛，以“润物细无声”之势逐步渗透人们生产、生活的方方面面，老旧小区也必须提速智能化升级，确保居民的生活质量。

在北京、上海、广州等一线城市，你常常可以在高楼耸立的办公楼群对面找到一片六层板楼居民区。入夜，一边是不眠不休的压力，一边是万家灯火的温情，一边是生存，一边是生活。

这些现代化的高层建筑大多建于房地产泡沫席卷之际，当时，全国各地的写字楼、商业住宅如雨后春笋一般拔地而起，也随之出现了一阵“拆迁热”，一大批老旧小区、自建平房摇身一变成了高档小区。但是，位于中心城区的部分老旧小区却让一众开发商望而却步。

年久失修存隐患，利好政策助旧改

这些老旧小区大多建成于上世纪80、90年代，历史久远，存在产权结构复杂、居民需求不统一等问题，其地段优势反而成了开发商“拆不起”的主要原因。随着时间的推移，这些负重坚守的“高龄建筑”也逐渐暴露出越来越多的问题。

首先是建筑破旧。老旧小区建成时间早，楼体外墙、地板经过几十年的风化侵蚀早已斑驳不堪，楼体内部的水、电、暖、气存在管道老化等问题。

第二是环境杂乱。老旧小区早期建设时规划不周全，公共区域划分不明导致绿化环境欠缺、公共道路混乱，缺乏停车空间且不具备后期扩展条件。

第三是配套设施不完善。老旧小区建设时民众对信息网络、安防、消防、环保等方面意识淡薄，导致小区内基础设施不完善。此外，小区内的便民设施也亟待升级，缺少残疾人专用的无障碍设施及老人需要的电梯等。

第四是物业管理不完善。目前老旧小区的物业管理水平参差不齐，很难应对社区内的复杂问题。同时，高龄业主多对物业服务缺乏认知，常出现有诉无门的情况。

最后是老龄化严重。老旧小区内的业主多以老人为主，对社区安全、便利等方面的需求较高。

隐患显而易见，所以为了进一步提升居民生活体验、延长建筑楼体使用寿命，改造升级恰逢其时。

从地方到国家，各级政府也从未停止关注老旧小区，自2007年《老旧住宅区改造的专项建议》中首次明确了老旧小区改造范围后，国家持续探索适合国情、符合民意的改造政策，在推进中调整。行至2017年，各地方政府加大力度、因地制宜，纷纷出台各类改造政策，首次将老旧小区整改推向高潮。今年，国家再一次将老旧小区改造提上日程。

5月22日，李克强总理在政府工作报告中提到，今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个。随后，国务院于7月20日发布了《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。

图片来源：无锡物联网创新促进中心

楼体加固、外墙重新粉刷、更换老化线路及燃气管道、有条件的社区还加装了外部电梯……我们可以明显感觉到城市中老旧小区的改变，但是，旧貌换新颜不应只停留于表面基础设施整改，在信息技术全面发展的今天，社区的智能化升级也至关重要。

居民需求渐转变，智能升级正当时

首先要满足居民的网络需求。老旧小区建成时国内通信技术水平有限，缺乏统一的基础网络规划、建设。从最原始的电话信号开始，每家居民按需申报、各自为政，所以初期网络建设也是分户进行，导致社区内线缆杂乱，为后期故障抢修、网络升级增加了难度。

早在2014年10月，中国联通就全面启动了网络光纤化改造工程，加快推进光纤入户建设以提高固网宽带接入速率，而老旧小区网络改造最大的阻碍就是管线路由规划问题。新建住宅都会配备专业网络机房并预留室外管井，运营商信号直接接到楼内机房再经交换机部署到每户。清晰的网络结构为后期检修提供保障，良好的部署环境也确保了信号传输的稳定性，而这正是老旧小区所欠缺的。

其次要满足居民的安全需求。如今，外卖、快递产业发达的同时也加大了社区内人员的流动性，一线城市还会面对“房屋出租乱象”，一些老旧小区的门禁、监控早已失灵，其存在无异于聋人的耳朵。此外，老旧小区多为低楼层建筑，早期入室盗窃频发，虽然加装护栏后有所改善，却也还是存在隐患，加之居民普遍为老人，本身就是高危群体。

第三是满足居民对配套设施的需求。随着经济发展，一家一车已不是什么难事，但是一家一车位在老旧小区却是难于上青天。前期公共区域规划混乱，导致后期扩展车位成难题。此外，新能源汽车的推广也暴露出老旧小区在充电桩安装上的短板——线路老化无法连接充电桩、空间有限无法划分出新能源固定车位等。

最后是完善社区能源管理。老旧小区的能源隐患不仅体现在管道老化这一方面，例如很多社区还是采取插卡式预缴费取电，充电时间不灵活；很多独居老人需要使用燃气做饭、烧水，也可能酿成事故……

居民需求正在由基础设施改造逐步升级为智慧生活建设，为物联网、人工智能、大数据等新一代信息技术提供落地机会。

网络是信息技术的基础，所以必须要保障老旧小区的网络稳定才能开展改造升级。

路由问题已成定局，重新破土挖埋管井也不现实，但在小区内建设配套机房却不是难事，将小区内的网络统一规整、管理，推动光纤入户改造。此外，随着5G牌照发放到正式落地商用，我国新一代移动通信技术已经逐步走向成熟，结合其大带宽、低时延、高可靠、海量连接的特性，通过赋能产业、融合技术定将为智能化场景带来更多可能。

有了稳定性保障，设备联网才有意义。

老旧小区改造工程将全面推进公共区域及户内的基础设备升级、联网，为后续信息化应用提供基础保障。例如，通过升级智能水表、智能电表实现穿城抄表、削减人工，同时还可以丰富取电模式，避免半夜停电却无能为力的尴尬局面；通过在厨房加装联网式燃气警报装置，除声光报警外还可以将报警信号回传至控制室；通过在独居老人家中放置传感器，实时监测老人居家状态，若久出未归或超过24小时未出门则通知监护人前往查看；通过在社区附近的公共停车道路上加装物联网地磁实时了解停车位状态，并将数据通过平台分享给居民，从而缓解社区内车位压力……

有物联网提供数据，人工智能才有用武之地。

社区内的数据信息包罗万象，涵盖文本类的物业数据及业主信息、图片类的人脸数据、音频类的环境信息、视频类的监控数据等，为AI落地提供了天然的肥沃土壤，老旧小区改造将以5G网络为基础，广泛应用物联网及AI技术。

安防领域，以海康威视、浙江宇视为代表的行业巨头早已开始布局AI，通过在网络摄像机内植入AI芯片完成智能升级，实现实时内容分析、检测运动对象、识别人脸或车辆属性信息等，并将信号及分析检测结果回传至控制室，可以帮助老旧小区实现无死角的实时监控，遇突发情况时可在第一时间发出警报。此外，疫情之下表现突出的人脸识别技术可以帮助社区规范人员管控、杜绝闲杂人员随意进出，通过对接公安系统，还可以对访客身份进行信息比对、留存。

消防领域，除智能烟感等物联网设备外，视频火灾监控系统也在逐步完善，通过机器学习、大数据分析，摄像机检测到火警信号后反馈回传至控制室的同时联动消防系统，切断电源。

除5G、物联网、人工智能外，边缘计算、云平台也在老旧小区智能化升级中发挥着重要作用——借助边缘计算的低时延特性优化实时监控、周界报警等场景；借助云平台集成社区内各个系统，利用物联网采集数据，在线平台监控、实时分析计算，从而实现各个场景的智慧感知和预控，提升社区的人员、设备和环境管理能力。

依托5G网络，结合物联网、人工智能、大数据、云计算、边缘计算等技术实现对老旧小区的智慧管理，提升社区公共服务水平，真正做到以人为本，利用数字化手段优化民生，目前已有许多成功落地案例：

中国电信通过对视频监控、公共广播、出入口控制、能源、消防、停车场等系统的升级改造，帮助福州市鼓楼区军门社区建设智慧管理平台、完成智能化升级；
中通服依托物联网、机器视觉、云平台、大数据等技术，通过在社区内部署物联网传感器完成辖区内100多个小区的智能化建设；
特斯联依托5G+AIoT架构建设志强北园智慧社区项目，实现了全国首个社区级5G网络应用，在智慧社区系统中实现出入有记录、异常有动作、管理有协同、动态有更新；
全景智联依托物联网、大数据、人工智能等技术，结合各个“微场景”自身的行业应用需求，助力光谷理想城成为湖北省首个“打、防、管、控、服”实战一体化的物联网智慧平安小区。

成本收益难平衡，运营之道待考究

无论从哪个角度分析，对于目前拆迁无望的老旧小区来说智能化升级改造都是百利而无一害的，但是其推进形势却并不乐观。

首先，智能化建设范围广，涉及多个细分场景，建设成本高。根据国家今年4月明确提出的2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，经前住建部副部长仇保兴测算，老旧小区改造的总体市场空间或达5万亿元。粗略测算，其中水电气热智能电表旧管网改造预算可达228.75~457.5亿元、停车场智能升级预算为1033.5~1160.3亿元、安防升级改造预算为42.5亿元……而且，上述各系统牵扯多方供应商，即便是落地改造也很容易因不兼容而形成信息孤岛，浪费资源。

其次，后期运维管理不完善，导致投资方看不到收益，加大后续改造项目难度。智能化改造升级的千般好万般妙也都是普惠居民，无论是政府还是投资方，出资建设后却看不都收益，难免会后续乏力。

挑战也意味着机遇，面对社区智能化升级的庞大市场规模，各级企业纷纷下场布局，也催生出新的商业模式。

对传统项目建设来说，建筑设计、土木工程、水、暖、电几方坐在一起就能把项目轮廓大致描绘出来，但是对于智能化项目来说，子系统庞杂，虽相互关联却很难找到一家企业可以承包所有系统，依次问询每个系统需求无疑是费时费力，故而衍生出系统集成商。

系统集成是指将软件、硬件与通信技术组合起来为用户解决信息处理问题的业务，集成的各个分离部分原本就是一个个独立的系统，集成后的整体的各部分之间能彼此联动，有机地协同工作，以发挥整体效益，达到整体优化的目的。借助人工智能、大数据、云平台整合系统集成平台，协调各系统的数据接口，汇聚在统一平台上以监测整个社区。对用户来说，只需要与系统集成商对接需求，且后期只接管集成平台，从系统建设到后期运维都得以简化。

如今，越来越多的企业开始注重生态，以开放、包容的姿态吸纳优秀合作伙伴，开展战略合作，扩大自己的赋能领域，一些智能化领域的龙头企业正在通过共建生态圈，协同创新升级产品逐步取代系统集成商。但是，万变不离其宗，系统整合、集成平台仍然是老旧小区降低建设成本的有效手段之一。

至于老旧小区改造的收益则是体现在社区长久运营中。一部分收益来源于智能化升级释放的人力资源。依靠AI摄像头、人脸识别门禁等智能安防设备，可以大大缓解小区安保压力，释放人力、节省资源。同理，智能水电燃热的升级不仅免去了人工抄表，还可以预判故障，并在故障发生时准确定位，将损失降到最低。另一部分收益来源于智能分析优化系统从而节省能耗。通过集成平台收集、监测社区内各个系统的数据，经大数据分析进行纠偏优化，使社区始终保持最佳状态运转，从而避免无谓的能耗损失。

老旧小区改造本就是大势所趋，加之政府不断出台利好政策，但是旧改之路该怎么走、如何将政府拨款物尽其用完成居民满意、物业认可、有效可行的社区智能化升级，还需要在落地实践中不断总结经验，完善标准。

希望在不久的将来，马路两边都是便民惠民的智能化建筑，高楼和小区里都是智慧生活！

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